Hausverkauf – 10 Tipps + 2 Geheimtipps

Der Verkauf eines Hauses ist eine aufwändige Angelegenheit. Hausbesitzer sollten sich vorab ausgiebig mit dem Thema befassen und ausreichend Zeit einplanen. Um einen Käufer zu finden, sind eine gute Vorbereitung, ein ansprechendes Exposé und ein guter erster Eindruck während der Besichtigung wichtig.
Doch auch bei den Verhandlungen, dem Kaufvertrag und der Übergabe sollten Immobilienverkäufer verschiedene Dinge beachten.

Tipp 1: Ausgiebig vorbereiten

Eine ausgiebige Vorbereitung ist entscheidend. Der Hausverkäufer sollte sich im Vorfeld über seine persönlichen Ziele im Klaren sein. Es ist ratsam, sich über den gewünschten Verkaufspreis sowie über einen passenden Verkaufszeitpunkt Gedanken zu machen.
Zusätzlich sollte sich der Hausverkäufer überlegen, welche Einrichtungsgegenstände er mit verkaufen möchte und was ihm sonst noch wichtig ist. Außerdem sollte sich der Hausbesitzer auf die Fragen der Interessanten vorbereiten. Die potentiellen Käufer werden wahrscheinlich eine Menge Fragen haben, und das sowohl zum Haus als auch zur Umgebung.

Zur Vorbereitung eines Hausverkaufs gehört es auch, alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen.

Das sollte frühzeitig geschehen – idealerweise bevor die Immobilie im Internet oder in Zeitungen zum Verkauf angeboten wird. Andernfalls könnte es zu einer Verzögerung des Immobilienverkaufs kommen. Dabei wird es höchstwahrscheinlich notwendig sein, einige Unterlagen bei verschiedenen Ämtern zu beantragen. Andere Unterlagen werden vermutlich schon vorhanden sein.
Zu den wichtigen Dokumenten gehören beispielsweise:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Grundrisspläne der einzelnen Etagen
• Flurkarte
• Brandversicherungsurkunde
• Wohnflächenberechnung
• Nebenkostenübersicht
• Mietverträge

Tipp 2: Den richtigen Zeitpunkt auswählen

Ob der aktuelle Zeitpunkt günstig für einen Immobilienverkauf ist, hängt von dem aktuellen Angebot und der Nachfrage ab. Bei einer höheren Nachfrage und niedrigen Zinsen sind höhere Verkaufspreise möglich. Hauseigentümer sollten den Immobilienmarkt im Blick behalten und sich Gedanken darüber machen, ob sich der Wert der Immobilie zukünftig reduzieren oder erhöhen könnte.

Dabei spielt es auch eine Rolle, wie sich die Umgebung der Immobilie entwickelt. Denn diese Entwicklungen haben einen Einfluss auf die Attraktivität der Region und somit auf den Wert der Immobilie. Hausbesitzer sollten beispielsweise darauf achten, wie sich das Kulturangebot oder die Infrastruktur verändert.
Gleichzeitig ist es wichtig, die eigenen Bedürfnisse im Blick zu behalten.

Wenn zum Beispiel die Kinder ausziehen und das Haus zu groß wird, macht es meist keinen Sinn, den Hausverkauf lange aufzuschieben.

Wer zu lange wartet, riskiert auch, einen höheren Preis für sein neues Haus zu bezahlen. Bei Unsicherheiten bezüglich des richtigen Zeitpunkts ist es am besten, sich an einen Profi zu wenden.

Tipp 3: Den richtigen Preis bestimmen

Der Angebotspreis sollte realistisch sein. Bevor dieser bestimmt wird, sollte der Wert der Immobilie ermittelt werden. Hierbei sollten die Emotionen keine Rolle spielen. Stattdessen muss das Haus neutral bewertet werden. Bei der Wertermittlung sind verschiedene Faktoren entscheidend. Dazu gehören:

• Lage der Immobilie
• Art des Gebäudes (Reihenhaus, freistehendes Haus oder Doppelhaushälfte)
• Zustand des Grundstücks und des Hauses
• Baujahr und durchgeführte Renovierungen oder Sanierungen
• Größe des Grundstücks und der Wohnfläche
• Energieeffizienz
• Ausbaumöglichkeiten

Ein weiterer Faktor, der bei der Wertermittlung eine Rolle spielt, ist die momentane Nutzung des Gebäudes. Wenn das Haus vermietet ist, ist der Verkauf normalerweise nur zu einem niedrigeren Preis möglich.

Wer einen groben Richtwert zum Preis der Immobilie sucht, kann sich im Internet oder in der Lokalzeitung vergleichbare Häuser in einer ähnlichen Lage ansehen. Hierbei sollte man zwei Punkte nicht außer Acht lassen:

1. Die angegebenen Preise sind die Wunschpreise der Hausverkäufer. Sie entsprechen daher nicht unbedingt dem tatsächlichen Wert der Immobilie.
2. Auch wenn sich die Häuser und die Lage ähneln, bedeutet das nicht, dass sie denselben Wert haben. Selbst Kleinigkeiten können zu einem Unterschied im Wert führen.

Professionelle Wertermittlung des Hauses

Es ist ratsam, den Wert der Immobilie durch einen Experten ermitteln zu lassen. Das ist beispielsweise durch einen Gutachter möglich. Er besichtigt das Haus und erstellt ein Gutachten, das allerdings häufig mit einem hohen Preis verbunden ist. Alternativ ist es möglich, einen lokalen Immobilienmakler zu engagieren und ihn die Wertermittlung durchführen zu lassen.

Sobald der Wert der Immobilie ermittelt wurde, sollte man sich einen angemessenen Angebotspreis überlegen.

Meist ist es sinnvoll, das Haus zu einem etwas höheren Preis anzubieten. Dadurch schafft man sich ein wenig Spielraum für Verhandlungen. Einen zu hohen Preis sollte man allerdings nicht verlangen.
Denn dadurch gäbe es weniger Interessenten. Würde der Preis dann Stück für Stück gesenkt werden, würde der Hausverkauf schwieriger und langwieriger werden. Zu niedrig sollte der Preis selbstverständlich auch nicht sein.

Tipp 4: Der erste Eindruck zählt

Der erste Eindruck entscheidet darüber, ob jemand zu einem tatsächlichen Interessenten wird.
Deshalb sollte das Exposé sorgfältig erstellt werden. Hierbei sollten Immobilienverkäufer auf verschiedene Aspekte achten:

• Für das Exposé ist die Erstellung einer Liste mit allen relevanten Daten zum Haus sinnvoll. Die Liste sollte beispielsweise die Wohnfläche, die Größe des Grundstücks, die Lage, die Art der Fenster und das Baujahr beinhalten. Wichtig ist, dass alle Angaben korrekt sind, andernfalls kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen.
• Die Fotos für das Exposé sollten bei Tageslicht und schönem Wetter gemacht werden. Hierbei ist es sinnvoll, möglichst viel Platz in den einzelnen Zimmern zu schaffen und auf Ordnung zu achten. Zudem sollten auf den Fotos nicht zu viele persönliche Dekorationselemente zu sehen sein. Wer sich nicht zutraut, die Bilder selbst anzufertigen, kann einen Profi beauftragen.
• In dem Exposé sollten Hausverkäufer die Besonderheiten ihrer Immobilie herausstellen. Das können zum Beispiel die Nähe zum ÖPNV, eine schöne Dachterrasse oder ein toller Ausblick auf einen See sein.
• Das Exposé sollte die Grundrisspläne der einzelnen Etagen enthalten. Auch ein Stadtplan, der die aktuelle Infrastruktur zeigt, kann für potentielle Käufer interessant sein.
• Das Exposé sollte die positiven Seiten des Hauses hervorheben. Dennoch sollte man realistisch bleiben und Mängel nicht verschweigen.

Tipp 5: Anzeigen im Internet und in Zeitungen schalten

Um interessierte Käufer zu finden, ist es notwendig, Werbung für das Haus zu schalten. Vor allem folgende drei Mittel sollten hierbei zum Einsatz kommen:

• Anzeigen im Internet: Im Internet gibt es verschiedene Plattformen, auf denen Hausverkäufer eine Anzeige schalten können. Auf diese Weise erreicht man eine Menge Menschen. Dabei sollten Hausbesitzer ihre Immobilie nicht nur auf einer, sondern auf mehreren Plattformen bewerben.
• Zeitungsanzeige: Hausverkäufer sollten ab und an eine Anzeige in einer lokalen Zeitung schalten. Solche Anzeigen erreichen eine weitere potentielle Zielgruppe. Wichtig ist, dass die Zeitungsanzeige durch eine gute Überschrift hervorsticht. Außerdem sollte sie einen Verweis auf die Internetanzeige enthalten.
• Verkaufsschild: Ein Verkaufsschild ist ein günstiges und einfaches Mittel, um auf den Verkauf der Immobilie aufmerksam zu machen. Immobilienbesitzer sollten das Schild gut sichtbar in einem Fenster oder auf dem Grundstück aufstellen.

Hausverkäufer sollten außerdem Verwandte und Bekannte über den geplanten Verkauf informieren. Möglicherweise kennen sie jemanden, der gerade ein Haus in der Umgebung sucht.

Tipp 6: Das Haus auf die Besichtigung vorbereiten

Bevor die Interessenten das Haus besichtigen, sollte man es darauf vorbereiten. Der Verkäufer sollte dafür sorgen, dass die Immobilie von außen und innen ansprechend wirkt. Folgende Tipps können hierbei helfen:

• Das Haus sollte ordentlich und sauber sein. Es ist ratsam, vor dem Besichtigungstermin die Schränke von Staub zu befreien, die Böden zu wischen, die Fenster zu putzen und das Badezimmer sowie die Küche zum Glänzen zu bringen.
• Neben Sauberkeit spielt Ordnung eine wichtige Rolle. Der Hausbesitzer sollte nicht mehr benötigte Gegenstände entsorgen und gegebenenfalls sperrige Möbelstücke wegräumen. Auch die Garage, der Keller, die Abstellräume und der Dachboden sollten einen ordentlichen Eindruck machen.
• Kleinere Reparaturen sollten vor der Besichtigung durchgeführt werden. Beispielsweise sollten Immobilienbesitzer defekte Lampen oder klemmende Türen reparieren (lassen). Größere Sanierungen oder Modernisierungen sollten hingegen nicht kurz vor einem Verkauf durchgeführt werden. Solche Arbeiten sollte der neue Besitzer erledigen. Dadurch kann er die Sanierung nach seinen Wünschen durchführen.
• Es ist empfehlenswert, einen Blick auf das Äußere des Hauses und des Grundstücks zu werfen. Gegebenenfalls ist es notwendig, Moos zu beseitigen, die Hecken zurückzuschneiden, den Briefkasten zu reinigen, die Auffahrt zu säubern oder andere Arbeiten zu erledigen, die zu einem optisch ansprechenden Außenbereich führen.
• Bevor die Interessenten eintreffen, sollten Immobilienbesitzer die Räume gut durchlüften und für einen angenehmen Duft sorgen. Es sollte weder muffig noch nach Essen oder Rauch riechen.
• Hausverkäufer sollten dafür sorgen, dass die einzelnen Räume gut wirken. Gegebenenfalls sollten frische Blumen oder andere Dekorationen aufgestellt werden. Persönliche Gegenstände, wie der Rasierer im Bad oder die Wäsche, sollten weggeräumt werden. Bei Bedarf sollten Hausbesitzer die Wände streichen.

Tipp 7: Geschickt verhandeln

Vor den Verhandlungen ist es sinnvoll, sich den optimalen Preis und das unterste Preislimit zu überlegen. Während der Verhandlungen gilt es, sich geschickt zu verhalten, dem potentiellen Käufer zuzuhören, sachliche Argumente vorzubringen und die Ruhe nicht zu verlieren.
Nachfolgende Tipps können bei den Verhandlungen ebenfalls helfen:

• Während der Besichtigung sollte man die Vorteile des Hauses herausstellen. Gleichzeitig ist es ratsam, für eine möglichst lockere Stimmung zu sorgen.
• Mängel an der Immobilie sollten nicht verheimlicht werden. Besser ist es, offen und ehrlich zu sein.
• Wer noch keine oder wenig Erfahrungen mit Verhandlungen hat, sollte die Verkaufsgespräche üben. Beispielsweise besteht die Möglichkeit, das Gespräch mit einer vertrauten Person in Ruhe mehrere Male durchzuspielen.
• Übernimmt ein Immobilienmakler das Verkaufsgespräch, sollte der Hausverkäufer im Hintergrund bleiben.
• Wichtig ist, sich ausreichend Zeit für die Entscheidung zu nehmen. Hausverkäufer sollten sich nicht drängen lassen. Es ist auch möglich, um etwas Zeit zu bitten und die Entscheidung noch einmal in Ruhe zu überdenken.

Tipp 8: Den Kaufvertrag sorgfältig prüfen

Die Einigungen mit dem Käufer sollten schriftlich in dem Kaufvertrag festgehalten werden. Es ist wichtig, dass der Vertrag alle vereinbarten Details enthält. Denn mündliche Vereinbarungen, die nicht beurkundet werden, sind nicht gültig.

Damit bei der Erstellung des Vertrags möglichst keine Fehler passieren, sollten sich Hausverkäufer ausreichend Zeit nehmen und gegebenenfalls einen Profi einschalten.

Rechtlich gültig wird der Kaufvertrag, wenn er notariell beurkundet wird. Wer vorab Fragen zum Vertrag hat, kann sich bei einem Notar neutral und unabhängig beraten lassen. Durch eine solche Beratung lassen sich schwere Fehler vermeiden.

Tipp 9: Ein Übergabeprotokoll erstellen

Die Übergabe der Schlüssel sollte in einem Protokoll festgehalten werden. Dieses unterschreiben beide Parteien. Durch das Protokoll klappt der Ablauf der Übergabe meist reibungsloser. Außerdem haben der Käufer und der Verkäufer durch das Protokoll eine höhere Sicherheit.
In dem Protokoll sollten auch die Zählerstände und alle überreichten Unterlagen dokumentiert werden.

Hausverkäufer sollten die Schlüssel allerdings erst übergeben, sobald der ganze vereinbarte Kaufpreis bezahlt ist. Gegebenenfalls ist es sinnvoll, ein sogenanntes Notaranderkonto einzurichten.

Tipp 10: Einen Makler engagieren

Auch wenn es viel Geld kostet, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, einen seriösen Makler zu engagieren. Denn der Verkauf eines Hauses ist mit einem hohen Aufwand verbunden und erfordert eine Menge Zeit. Wer zudem keine Fachkenntnisse hat, muss sich vor dem Verkauf ausgiebig mit rechtlichen und weiteren Fragen befassen.

Ein Makler hat hingegen schon das nötige Know-How. Er ist mit dem Markt vertraut und kennt auch die potentiellen Käufer.

Er nimmt dem Hausverkäufer viel Arbeit ab und unterstützt ihn bei den verschiedenen Schritten bis zum Abschluss des Verkaufs. Beispielsweise hilft der Makler bei der Wertermittlung der Immobilie und führt die Besichtigungen mit den potentiellen Käufern durch.
Dabei hat er stets einen neutralen Blick auf das Haus – im Gegensatz zum Hausverkäufer, der meist eine emotionale Bindung zu seiner Immobilie hat. Weitere Vorteile, die mit der Beauftragung eines guten Maklers einhergehen, sind:

• Besserer Verkaufspreis: Ein seriöser Makler ist sehr gut mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut. Zudem schaut er, wie bereits erwähnt, neutral und nicht emotional auf die Immobilie. Das hilft dabei, den Verkaufspreis realistisch einzuschätzen. Erfahrene Immobilienmakler können bei den Verkaufsgesprächen sachlich argumentieren und wissen, wie man Verhandlungen führt. Aus diesen Gründen ist es mithilfe eines Experten meist möglich, einen höheren Preis zu erzielen.
• Schnellerer Verkauf: Experten kennen die einzelnen Schritte des Hausverkaufs und gehen hierbei routiniert vor. Falls es eine hohe Nachfrage auf das Gebäude gibt, kann ein guter Makler außerdem die Interessenten im Vorfeld aussieben. So werden ausschließlich die potentiellen Käufer zu Besichtigungen erscheinen, die tatsächlich Interesse an dem Haus haben und zahlungsfähig sind.
• Höhere Sicherheit: Ein Immobilienmakler weiß, wie ein Kaufvertrag aussehen sollte und welche Verpflichtungen für den Hausverkäufer bestehen. Er kümmert sich darum, dass alle wichtigen Unterlagen vorhanden sind, und überprüft die Bonität der Interessenten rechtzeitig.

Wer sich gegen einen Immobilienmakler entscheidet, kann eine gute Summe Geld sparen. Zu beachten ist jedoch, dass der Zeitaufwand in dem Fall wesentlich höher ausfallen wird und der Hausverkauf Fachkenntnisse erfordert.