Immobilien kaufen oder mieten?

Diese Frage hat gewiss jeder Immobilienkäufer schon einmal laut geäußert: Warum sollte ich Geld in Miete investieren, wenn ich mit dem gleichen Betrag auch ein Darlehen zurückzahlen kann? Der Besitz des Eigenheims ist dabei nach der Tilgung der Kreditsumme wie eine Art Bonus.

Die finanzielle Situation detailliert durchkalkulieren

Schenkt man jedoch dem deutschen Investmentbanker Gerd Kommer – zugleich Verfasser des Buchs „Kaufen oder Mieten?“ – Glauben, kann die finanzielle Situation nicht so einfach bewertet werden. Schließlich kalkulieren die meisten potentiellen Käufer die finanzielle Situation nicht zu 100 Prozent durch.

Häufig bleiben Nebenkosten unberücksichtigt, die jedoch bis zu zehn Prozent des Kaufpreises einnehmen.

Ein weiterer wichtiger Faktor sind laufende Kosten für die Instandhaltung, die ungefähr 1,5 Prozent des Zeitwerts des jeweiligen Objekts pro Jahr entsprechen.

Wie hoch sind die Kreditzinsen?

Kreditzinsen dürfen Immobilienkäufer ebenfalls nicht außer Acht lassen. Obwohl die Darlehenszinsen heutzutage wesentlich niedriger als vor einigen Jahren sind, summiert sich deren Anteil in den Augen des Investmentexperten im Laufe der Zeit. So fällt für ein Darlehen über 100.000 Euro mit zehnjähriger Laufzeit sowie einer jährlichen Tilgungsrate von zwei Prozent gerne mal ein Zinsanteil von 15.000 Euro an.

Mittlerweile ist es jedoch recht einfach die aktuelle Zinsentwicklung auf Online-Portalen oder in Fachzeitschriften zu verfolgen. Außerdem ist es im Internet ohne viel Aufwand möglich einen Kreditvergleich durchzuführen um sich einen Überblick über aktuelle Marktkonditionen zu verschaffen. Die erste Übersicht kann jedoch oftmals nur als Richtwert angesehen werden, da weitere Gegebenheiten wie Ersatzsicherheiten, Spezialimmobilien o.ä. eine genauere Betrachtung erfordern. Ob schlussendlich der Kredit vor Ort in der Filiale oder über ein Internetportal abgeschlossen wird, ist eine individuelle Entscheidung.

Käufer investieren mehr Eigenkapital

Wer ein Objekt mietet, kann das durch Käufer in den Erwerb genutzte Eigenkapital beispielsweise in Fonds investieren, die ebenfalls hohe Renditen einbringen können.

Dadurch haben Mieter nach ungefähr 30 Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit ein höheres Nettovermögen als Käufer.

Diese Rechnung ist unter Umständen ebenfalls sogar bei einer Wertsteigerung der Objekte gültig. Doch im Gegenzug bestätigt Kommer, dass für ab 2008 erworbene Immobilien andere Regeln gelten. Einerseits haben sich die Immobilienpreise seitdem deutlich erhöht. Andererseits haben sich die Zinsen verringert.

Alle wichtigen Faktoren berücksichtigen

Ziehen Immobilieninteressenten den Kauf einer eigenen Immobilie ernsthaft in Erwägung, ist der Einzelfall ausschlaggebend. Dabei ist es besonders wichtig, die eigene Situation durchzurechnen und verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Die Höhe des Kreditzinssatzes, der Nebenkosten, des Eigenkapitals sowie Rendite anderer Anlageformen muss stets berücksichtigt werden.

Weitere Komponenten wie die eigene finanzielle Sicherheit sowie die Abnutzung des Objekts fließen ebenfalls in die Kaufentscheidung ein.

Der Miet-Kauf-Indikator spielt eine Schlüsselrolle

Eine wichtige Rolle spielt ebenfalls der Miet-Kauf-Indikator. Diese Komponente beschreibt, wie viele Jahresmieten für einen Erwerb derselben Immobilie anfallen würden.

Laut einer gängigen Faustregel ist bei einem Wert bis 20 eher ein Kauf empfehlenswert.

Übersteigt der Wert diese Marke, erweisen sich Mieten als rentabler. Wer sich für einen Kauf entscheidet, sollte sich zudem sicher sein, für mindestens zehn Jahre an diesem Ort verweilen zu wollen. Verlassen Käufer ihr Wohneigentum hingegen wesentlich eher, müssen sie aus wirtschaftlicher Sicht einen höheren Schaden in Kauf nehmen. Schließlich müssen sie die Nebenkosten dennoch entrichten.

Immobilienkäufe bei längeren (Wohn-)Plänen

Grundsätzlich gilt: Je kürzer Immobilienkäufer in dem Objekt verweilen, desto uninteressanter ist ein Kauf. Immerhin ist die Veräußerung von Häusern oder Eigentumswohnungen mit erneuten Kosten und mehr Arbeit verbunden. Doch auch eine Vermietung hat ihre Tücken. Besitzer oder Eigentümer der Objekte sind nie davor gefeit, sich mit Handwerkern, Mietern, Steuern, baurechtlichen Regelungen oder schlimmstenfalls Mietnomaden auseinanderzusetzen.

Wer Wohnräume nur vereinzelt nebenberuflich vermietet, wird sich vermutlich eher selten über lukrative Geschäfte freuen. Letztendlich entscheiden individuelle Regelungen und die persönliche Mentalität über die Frage, ob ein Kauf oder Miete letztendlich die bessere Wahl ist. Der eine würde eine jahrzehntelange Zinsbindung als Belastung empfinden. Andere scheuen sich davor, auch im hohen Alter in einem Eigenheim leben zu müssen. Deshalb ist die Entscheidung letztendlich eine Frage der Einstellung.