Beste Immobilienfinanzierung – Vergleich

Wir möchten Sie optimal über die Aufname einer Immobilienfinanzierung informiere, und haben mit unserer Finanzredaktion und erfahrenen Experten einen Immobilienfinanzierung-Vergleich für einen guten Überblick erarbeitet. Wenn Sie sich darüber hinaus genauer in das Thema einlesen möchten oder sich für spezielle Aspekte interessieren, finden Sie unter dem Vergleich unseren umfangreichen Ratgeber. Finden Sie jetzt die für Sie besten Möglichkeiten für Ihre Immobilienfinanzierung im Check und beantragen Sie diesen direkt online!

Immobilienfinanzierung-Vergleich 2024

Baufi24
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

2,69% Sollzins

2,76% Effektivzins

396,67€ monatlich

76.997,81€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 2,76%, Sollzins gebunden p.a.: 2,69%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 124.452,15 €, Darlehensgeber/-vermittler: Baufi24 Baufinanzierung AG, Kattrepelsbrücke 1, 20095 Hamburg

Dr. Klein
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

2,79% Sollzins

2,84% Effektivzins

403,33€ monatlich

76.902,31€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 2,84%, Sollzins gebunden p.a.: 2,79%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 125.147,46 €, Darlehensgeber/-vermittler: Dr. Klein Privatkunden AG, Hansestr. 14, 23558 Lübeck

Interhyp
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

2,96% Sollzins

3,03% Effektivzins

419,17€ monatlich

76.673,43€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,03%, Sollzins gebunden p.a.: 2,96%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 126.795,47 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München

PSD Bank Nürnberg
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

3,05% Sollzins

3,09% Effektivzins

424,17€ monatlich

76.600,55€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,09%, Sollzins gebunden p.a.: 3,05%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 127.314,91 €, Darlehensgeber/-vermittler: PSD Bank Nürnberg eG, Willy-Brandt-Platz 8, 90402 Nürnberg

vergleich-auch-du.de
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

3,02% Sollzins

3,10% Effektivzins

425,00€ monatlich

76.588,37€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,10%, Sollzins gebunden p.a.: 3,02%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 127.401,44 €

ING
Baufinanzierung mit Regional-Zins-Rabatt
(1 Bewertungen)

3,14% Sollzins

3,22% Effektivzins

435,17€ monatlich

76.439,17€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,22%, Sollzins gebunden p.a.: 3,14%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 128.438,32 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main

DSL Bank & Starpool Baufinanzierung
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

3,18% Sollzins

3,23% Effektivzins

435,83€ monatlich

76.429,34€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,23%, Sollzins gebunden p.a.: 3,18%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 128.525,06 €, Darlehensgeber/-vermittler: Starpool Finanz GmbH, Hansestr. 14, 23558 Lübeck

Allianz
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

3,22% Sollzins

3,27% Effektivzins

439,17€ monatlich

76.380,13€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,27%, Sollzins gebunden p.a.: 3,22%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 128.870,33 €, Darlehensgeber/-vermittler: Allianz Deutschland AG, Königinstraße 28, 80802 München

WOHNEN UND FINANZIEREN
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

3,37% Sollzins

3,46% Effektivzins

455,00€ monatlich

76.144,56€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,46%, Sollzins gebunden p.a.: 3,37%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 130.507,40 €

CE-Baufinanz
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

3,44% Sollzins

3,50% Effektivzins

458,33€ monatlich

76.094,58€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,50%, Sollzins gebunden p.a.: 3,44%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 130.851,41 €, Darlehensgeber/-vermittler: CE-Baufinanz GmbH, Kronsaalsweg 70-74, 22525 Hamburg

DTW Immobilienfinanzierung
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

3,52% Sollzins

3,60% Effektivzins

466,67€ monatlich

75.969,05€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,60%, Sollzins gebunden p.a.: 3,52%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 131.710,47 €, Darlehensgeber/-vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

1822direkt
Baufinanzierung
(1 Bewertungen)

3,78% Sollzins

3,81% Effektivzins

484,17€ monatlich

75.702,66€ Restschuld

zum Anbieter

Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,81%, Sollzins gebunden p.a.: 3,78%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 133.509,93 €, Darlehensgeber/-vermittler: Frankfurter Sparkasse, Neue Mainzer Straße 47-53, 60311 Frankfurt am Main

Die beste Immobilienfinanzierung – die wichtigsten Schritte auf einen Blick

• 

  Gern mal vorher unverbindlich testen: Wenn Sie nach Ihrem Traumhaus suchen, schauen Sie instinktiv auch auf den Preis. Nutzen Sie deshalb die kostenfreie Möglichkeit beim Angebote schmökern mit einem Online-Rechner für Baukredite, um zu schauen, ob sich der Kauf für Sie lohnt, auch wenn Ihre Vorstellungen noch gar nicht konkret sind. Das hilft, sich auf die Angebote zu konzentrieren, die für Sie realistisch sind.

• Um Ihr Traumhaus zu finden, sind neben den Zahlen noch Ihre ganz persönlichen Belange. Wenn Sie sich für ein neues zu Hause festlegen, dann sollte das ganz genau stimmen und auch ein paar extra Wünsche oder Vorstellungen möglich machen.
• Überlegen Sie sich daher rechtzeitig, wie die für Sie optimale Finanzierung für Ihre Immobilie aussehen sollte. Es gibt einiges an Gestaltungsmöglichkeiten, dazu gehören unter anderem die monatliche Höhe der Rate, der richtige Tilgungsanteil, die Zinsbindung sowie die Ausschöpfung von Fördermöglichkeiten oder Zuschüssen.
• Nutzen Sie eine neben einem ausgiebigen Vergleich eine umfassende Beratung um Ihre Finanzierung an Ihre persönlichen Bedürfnisse maßgeschneidert anpassen zu lassen.
• Stellen Sie die notwendigen Unterlagen zu Ihrer Finanzierung zusammen, denn es benötigt einiges an Berechnungsgrundlagen um Ihren ganz persönlichen Zinssatz zu ermitteln.

Die beste Immobilienfinanzierung im Check – die wichtigsten Kriterien für Ihre persönliche Checkliste

Nutzen Sie die folgenden Punkte um Ihre Finanzierung geschickt zu planen:

1. Überlegt planen und Sicherheiten einrechnen: Stellen Sie eine realistische Planung Ihres Familienbudgets auf. Dazu listen Sie Einnahmen und Ausgaben (am besten bereichsweise, also Kleidung, Lebensmittel, Mietnebenkosten, Kfz usw.) von mindestens einem Jahr auf. Was unterm Strich bleibt, nennt man verfügbares Nettoeinkommen. Davon 40% gerechnet, sollte der sich ergebende Betrag durch die Darlehensrate nicht überschritten werden.
2. Die richtigen Fragen kritisch stellen: Überlegen Sie anschließend, wie Sie Ihre Finanzierung auf Ihr Leben ausrichten wollen. Sie könnten dazu Fragen wie -Wann will ich schuldenfrei sein? Mit welchem Einkommen oder zusätzlichen Zahlungen kann ich in Zukunft rechnen? Steht eine Familiengründung an und fällt dann ein Einkommen weg?- Ihre Finanzierung sollte sich weitest gehend Ihrem Leben anpassen, damit Sie sich auch in ferner Zukunft jederzeit die Rate leisten können.
3. Besondere Bedingungen beim Bauvorhaben: Bauen Sie Ihre Immobilie statt sie nur zu kaufen, dann sollten Sie sich genauer informieren. So kann es bei einem Bauvorhaben bereits zu Beginn zu Verzögerungen kommen. Da ist dann schon die Frage der Bereitstellungszinsen für Ihren Kredit zu klären.
4. Eigenkapital einbringen: Für die Planung Ihrer Finanzierung ist auch der Anteil an Eigenkapital wichtig, den Sie mit einbringen können und auch müssen. Je mehr, desto günstiger wird bei den meisten Anbietern der Zinssatz ausfallen.
5. Zinsbindung so lange wie möglich: In Zeiten niedriger Zinsen ist es immer ratsam, den Zinssatz so lange wie möglich fest schreiben zu lassen.
6. Den Tilgungsanteil besonders beachten: Das Ziel Ihrer Finanzierung ist Ihre Schuldenfreiheit. Planen Sie deshalb, wenn möglich, von Beginn an eine so hohe Tilgung wie möglich ein. Dabei sind drei Prozent und höher empfehlenswert. Gerade wenn die Zinsen niedrig sind, sollte die Tilgung umso höher ausfallen.
7. Sicherheit für die eigene Finanzplanung schaffen: In jedem Fall schuldenfrei am Ende der Zinsbindungsfrist ist man mit einer Vollfinanzierung. Bei dieser Form der Immobilienfinanzierung sind die monatlichen Raten so errechnet, dass das Darlehen zum Schluss vollständig getilgt ist. Das bringt Sicherheit bei der Planung Ihrer monatlichen Ausgaben von Anfang bis Ende. Ein weiterer Punkt den Sie über die gesamte Laufzeit als fixe Größe einkalkulieren können, ist ein Bausparvertrag. Der sichert Ihnen nicht nur niedrige Zinsen für ein Baudarlehen, er beinhaltet auch eine von vornherein dafür fest gelegte Rate gleich zum Abschluss des Vertrages.
8. Sondertilgungen vereinbaren: Eine weitere Möglichkeit früher schuldenfrei zu sein, ist das Einbringen von Sonderzahlungen. Während die bei einem Darlehen aus einem Bausparvertrag jederzeit möglich sind, müssen sie bei einem „normalen“ Darlehen gesondert vereinbart werden, damit sie auch kostenfrei sind, andernfalls verlangt die Bank eine Entschädigung. Solche zwischen getätigten Tilgungen sind in den meisten Fällen pro Jahr fest gelegt und zwar auf einen prozentualen Anteil von der Gesamtsumme des Darlehens. Als Richtwert gelten ca. 5% als kostenlos. Einige Anbieter gewähren auch bis zu zehn Prozent kostenlose Tilgungen.
9. Flexibilität einbauen: Vereinbaren Sie den Wechsel Ihres Tilgungssatzes flexibel. So wird es Ihnen möglich Ihre Ausgaben an Ihre wechselnde Einkommenssituation an zu gleichen. Viele Anbieter ermöglichen während der Laufzeit bis zu zwei Mal den Tilgungssatz kostenlos zu wechseln.
10. Den Vertrag weiter beobachten: Es empfiehlt sich, nach Abschluss der Finanzierung mindestens einmal jährlich mit den Konditionen Ihres Darlehens zu beschäftigen. Damit Ihnen beispielsweise die jährlich möglichen und kostenfreien Sondertilgungen nicht verloren gehen. Außerdem sollten Sie die Entwicklung des Zinsniveaus im Auge behalten, damit rechtzeitig ein möglicher Wechsel zu günstigeren Konditionen erkannt werden kann. Spätestens wenn die Anschlussfinanzierung oder das Ende der Zinsbindungsfrist naht, sollten Sie sich die Entwicklung des Zinsniveaus anschauen.

Die beste Immobilienfinanzierung im Vergleich – welches Darlehen ist für mich und meine Familie das richtige?

Hand aufs Herz- wer geht schon gern lange Verpflichtungen ein? Aber irgendwann kommt der Tag, an dem man sich das eigene Heim bauen und sesshaft werden möchte. Das will gut überlegt und geplant sein, denn die Komponenten für die Finanzierung einer Immobilie sind so komplex und binden über viele Jahre. Was ist also wichtig bei Ihrem ganz persönlichen Darlehen?

1. Nichts ersetzt eine gute Beratung

Sie haben gut vorgeplant und bereits Online einige Konditionen verglichen, dann geht es weiter zum persönlichen Gespräch beim Darlehensanbieter. Da eine Immobilienfinanzierung langfristig bindet, ist sie nicht vergleichbar mit einem normalen Konsumentendarlehen. Es gibt weit mehr Konditionen, die sich dann in Anlagen zum Vertrag und dem berüchtigten „Kleingedruckten“ verstecken können. Starten Sie also mit Ihrer Checkliste ins Bankgespräch und prüfen Sie Ihr Gegenüber auf Herz und Nieren, ob man Ihnen auch alle Konditionen offenlegt und vor allem auch gründlich erläutert. Tut die Bank das nicht, sollten Sie Ihre weiteren Punkte ansprechen und schauen, wie man Ihnen damit gegenübertritt. Hier entscheidet sich, ob man für die lange Bindung auch den richtigen Finanzierungspartner vor sich hat. Ein echter Spezialist wird Ihnen alle Details nahe bringen und sie persönlich auf Ihre Belange abstimmen. Wenn nicht, gehen Sie zur nächsten Bank. Ihre Familie und Ihr gutes Geld sollten Ihnen den Zeitaufwand wert sein.

2. Vergleichen Sie die Zinsen verschiedener Finanzierungsangebote

Die eigene, meist alteingesessene Hausbank ist der erste Ansprechpartner für die meisten potentiellen Immobilienerwerber. Das langjährige Vertrauen spielt eine große Rolle, wenn man sich mit der Überlegung zu einer langfristigen Finanzierung trägt. Aber hat die Hausbank auch die günstigsten Konditionen? Und ist sie wirklich so kompetent bei größeren Vorhaben, wenn sie Sie in den vorangegangenen Jahren vielleicht nur für einen Dispositionskredit bemüht haben? Machen Sie sich klar, auch wenn Ihr bisheriger Berater noch so nett ist, dass auch Ihre Hausbank nur etwas verkaufen will, nämlich Ihnen ein Darlehen. Und sie will daran verdienen. Deshalb sollten Sie immer auch Angebote anderer Anbieter vergleichen, damit können Sie dann das Angebot Ihrer Hausbank prüfen.

Was Sie in der Hauptsache vergleichen müssen, sind die Sätze für Zinsen und Tilgungsanteil. Achten Sie darauf, dass die Grunddaten dabei immer gleichbleiben, sonst wird das Ergebnis verfälscht. Verglichen wird immer der effektive Jahreszinssatz. Er enthält alle Kosten, die zusätzlich zur Tilgung, jährlich anfallen. Wichtig beim Vergleich sind sogar die Stellen nach dem Komma. Nimmt man eine Summe von 200.000€ als Immobiliendarlehen an, sowie einen Effektivzinssatz von 1,5% pro Jahr, ergibt das jährlich 3000€ Zinsen. Bei einem Zins von 1,75% sind es dann schon 3500€ jährlich. Vergleichen Sie also ausgiebig, zum Beispiel mit einem Zinsrechner, denn nur so können Sie unterm Strich einige tausend Euro an Zinsen sparen. Verschenken Sie das Geld nicht an Ihre Bank.

3. Suchen Sie die passendste Tilgung für Ihre Immobilienfinanzierung

Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Je höher sie ist, desto schneller sind Sie natürlich fertig, aber natürlich sind dann auch die monatlichen Raten umso höher. In der Praxis bleibt die monatliche Rate aber immer gleich. In der Regel variieren Zins und Tilgung schon von ganz allein, denn der Anteil der Tilgung bleibt prozentual hoch, somit werden die Gesamtzinsen mit jeder Zahlung immer weniger. Dennoch- Es lohnt sich auch hier die Details zu hinterfragen, wie die Bank, die beiden Komponenten aufteilt. Am besten sind Vereinbarungen während der Laufzeit den Tilgungssatz auch mal variieren zu können. Das bewährt sich, wenn man beispielsweise seine Arbeit verliert oder die Familienplanung eine Ratenpause fordert. Bekommt man die nicht, so kann man zumindest mit einer geringeren Rate fortfahren. Sichern Sie sich also so viel Flexibilität wie möglich.

Ein großer Fehler ist es in Zeiten niedriger Zinssätze eine geringe Tilgung zu wählen. Sofern es Ihnen finanziell möglich ist, erhöhen Sie dann die Tilgung sogar, umso schneller können Sie das Darlehen abzahlen. Tun Sie das nicht, so ist es sogar möglich, dass am Ende der Zinsbindung eine Restschuld bleibt, die dann vielleicht eine teure Anschlussfinanzierung nach sich zöge. Und nicht nur das- weitere wertvolle Zeit muss für das Abzahlen eines Darlehens aufgewendet werden. Das wäre mehr als ärgerlich.

Wählen Sie beispielsweise eine Laufzeit von 10 Jahren und haben einen Zinssatz von 2%, dann müssen Sie einen Tilgungsanteil von 9,04 Prozent einrechnen, wenn Sie in den 10 Jahren schuldenfrei sein möchten. Bei einem Zinssatz von 1 Prozent über 30 Jahre ist das ein Tilgungsanteil von 2,86 Prozent und bei 20 Jahren und einem Zins von 3 Prozent wären es beispielsweise 3,7 Prozent Anteil an Tilgung. Das sind immense Unterschiede, wenn man einen überschaubaren Zeitrahmen haben möchte. 30 Jahre sind schließlich lang und wer weiß schon was die Zukunft bringt.

4. Die passende Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung wählen

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Zeit, in der Ihr Zinssatz eingefroren ist, sich also nicht ändert. Bei normalen Krediten, wie Verbraucherdarlehen, ist der Zins stets festgeschrieben. Bei Immobiliendarlehen jedoch nicht. Auf Grund der langen Laufzeiten, kann er sich nach Ablauf der so genannten Zinsbindungsfrist auch ändern, da der Marktzins den Zinssatz bei Immobiliendarlehen bestimmt. Als Faustformel gilt: Je niedriger der Zins gerade am Markt ist, desto länger sollten Sie ihn vertraglich binden. Ihre Bank wird das natürlich nicht freuen, hier gilt es also hart zu bleiben. Es ist Ihr gutes Geld um das es hier geht. Natürlich muss in Hochzinsphasen dann die kürzeste Bindungsfrist vereinbart werden. Bleibt man anschließend am Ball und beobachtet die Zinsentwicklung hat man später die Möglichkeit in ein besseres Angebot zu wechseln. Ganz clevere werden ihr Risiko streuen, denn es kann sein, dass die Zinsen stetig steigen und man muss dann im Anschluss eher teurer finanzieren als vorher. Dann empfiehlt es sich zwei Finanzierungen nebeneinander laufen zu lassen, die unterschiedliche Bindungsfristen haben. Hier ist Fingerspitzengefühl nötig und vielleicht auch ein wenig Erfahrung. Ein guter Berater wird Ihnen aber das nötige Know-how an die Hand geben und mit Ihnen verschiedene Szenarien rechnen.

5. Die Möglichkeit von Sondertilgungen einbauen

Es kann während der Laufzeit immer vorkommen, das man erbt, oder anderweitig Geld erhält wie beispielsweise Weihnachtsgeld oder Prämien usw., welches man dann zur schnelleren Tilgung des Darlehens einsetzen kann. Das spart nebenbei jede Menge Zinsen. Damit die Bank Sie aber dann wegen der entgangenen Gewinne nicht mit Gebühren ärgert, sollten Sie im Vorfeld die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbaren. Bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme sind in der Regel kostenfrei.

Eine besondere Art der Sondertilgung ist das gesetzlich verbriefte Recht, der Kündigung eines Darlehens nach 10 Jahren. Das gilt auch, wenn das Darlehen weitaus länger als 10 Jahre läuft. Nach einer Kündigungsfrist von 6 Monaten haben Sie dann die Möglichkeit, den alten Vertrag durch Umschuldung oder eben durch Zahlung der gesamten Restsumme auf zu kündigen.

6. Das „Kleingedruckte“

Man sollte meinen, nach all den bereits getroffenen Vereinbarungen müsste doch nun Schluss sein mit den Kosten, doch weit gefehlt. Es gibt noch weitere Gebühren, die anfallen können. Dazu zählen in erster Linie die Nebenkosten, die bei Bau oder Kauf einer Immobilie anfallen. Das sind zum Beispiel: Grunderwerbssteuer, Gebühren für die Baugenehmigung, Notargebühren, Versicherungs- und Maklergebühren. Diese werden meist prozentual ermittelt und variieren je nach Bundesland. Im Schnitt rechnet man zwischen 9 und 16 Prozent der Gesamtsumme für alle diese Gebühren zusammen, wenn man einen groben Richtwert für die Kalkulation haben möchte.

Bankseitig können, vor allem bei Bauvorhaben, so genannte Bereitstellungszinsen anfallen. Diese berechnet die Bank, wenn Sie das Darlehen bereitgestellt hat, Sie es aber noch nicht oder nicht vollständig abrufen. Das wird nötig, wenn man bei einem Bauvorhaben nach Baufortschritt zahlt. Oder beim Kauf Anzahlung und Restzahlung vereinbart. Meist gewährt die Bank in den ersten Monaten ohnehin eine Karenzzeit, platzt aber der Kaufvertrag und Sie müssen sich nach einer neuen Immobilie umsehen, kann der Bereitstellungszins ganz schnell anfallen. Deshalb ist es wichtig bei der Vertragsausgestaltung auf eine möglichst lange Frist (zwischen drei bis sechs Monaten ist optimal) zu drängen bevor diese Zinsen anfallen.

7. Eigenkapital richtig einbringen

Auch wenn es heute möglich ist Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital abzuschließen, und Banken mittlerweile sogar anbieten auch noch die Nebenkosten mit zu finanzieren – vergleichen Sie das genau. Die einzigen, die daran verdienen, sind die Banken und zwar in Form der Zinsen. Es kann sich lohnen, wenn Ihr Eigenkapital auf der anderen Seite so viel Geld „verdient“, dass es zum Hebel-Effekt kommt, nämlich dann, wenn die Zinsgutschriften auf Ihr Eigenkapital die Zinsbelastungen durch den Kredit übersteigen, das trifft allerdings auf die wenigsten Immobilienerwerber zu. Eine Vollfinanzierung bringt zudem deutlich höhere Zinsen als bei einem Darlehen mit Eigenkapitalanteil, denn die Bank hat hier ein höheres Risiko zu finanzieren. So kann man bei der Vollfinanzierung von einem Aufschlag auf den normalen Zins von 1 Prozent ausgehen. Hat die Bank nur 50 Prozent der gesamt benötigten Investitionssumme zu finanzieren, so erfolgt gar kein Aufschlag auf den normalen Zinssatz. Alles was dazwischen liegt, können Sie mit einem Zinsrechner vergleichen und so die beste Variante für sich finden.

Generell liegen die geforderten Anteile an Eigenkapital meist zwischen 10 bis 30%. Darüber können Sie immer gern mehr einbringen, wichtig ist, genügend Eigenkapital noch für die bereits beschriebenen Nebenkosten auf zu sparen. Variieren Sie mit einem Zinsrechner die entsprechenden Möglichkeiten und bereiten Sie sich so optimal auf Ihr Bankgespräch vor.

Eigenkapital kann auch in Form von Eigenleistungen eingebracht werden. Lesen Sie dazu ausführlichere Informationen im Anschluss an diese Aufstellung.

8. Förderungen und Zuschüsse nutzen

Es gibt Immobilien oder Bauvorhaben, die besonders gefördert werden, beispielsweise mit günstigeren Darlehen oder sogar Zuschüssen, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Eine breite Palette dazu bietet die KfW- Bank und deren Internetauftritt eignet sich bestens zum Recherchieren. Die Möglichkeiten sollten Sie sich vor dem Gespräch mit der Bank genau anschauen. Da Sie diese durch die Bank bei der KfW beantragen lassen, ist das häufig ein Zusatzaufwand für die Bank und: Sie verdient weniger, wenn echte Zuschüsse das Darlehen um einige tausend Euro mindern. Nutzen Sie dann auch noch ein Förderdarlehen, verdient die Bank fast gar nichts. Auch wenn Sie also angehalten ist, Sie darüber zu beraten, müssen Sie in den meisten Fällen konkret danach fragen. Erschwerend kommt hinzu, dass Bankberater keine Bau-Fachkundigen sind und oft nicht abschätzen können, welches Programm dann für Sie in Frage kommt. Ziehen Sie im Zweifel einen Architekten hinzu, der Ihnen die Baufinanzierung als Ganzes erstellt und diese reichen Sie dann bei der Bank ein.

9. Umschuldungen gezielt einsetzen

• Bei einer Umschuldung handelt es sich um einen komplett neu ausgehandelten Darlehensvertrag mit neuen Konditionen, der geschlossen wird, bevor das vorherige Darlehen ausgeglichen wurde. Der alte Darlehensvertrag wird dafür gekündigt, das führt wiederum dazu, dass den Banken Gewinne entgehen. Deshalb wird bei einer Umschuldung auch meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
• Aber nicht in jedem Fall ist eine solche Vorfälligkeitsentschädigung gerechtfertigt. Entspricht beispielsweise die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag nicht den gesetzlichen Vorschriften, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das müsste ggf. ein rechtlicher Vertreter genau prüfen.
• Ein Vergleich, ob sich eine Umschuldung auch mit einer Vorfälligkeitsentschädigung lohnt, ist in jedem Falle ratsam. Andernfalls kann sich die Zinsersparnis aus dem neuen Darlehensvertrag ganz schnell in Luft auflösen.
• Eine Umschuldung macht einen Wechsel zu einer anderen Bank möglich, wenn die bisherige Darlehensgeberin schlechtere Konditionen bietet.
• Neben günstigeren Konditionen kann eine Umschuldung aber auch höhere Zinsen verursachen, zum Beispiel dann, wenn gleichzeitig mit dem neuen Darlehensvertrag die Summe erhöht wurde.
• Eine Umschuldung macht es möglich, mehrere bereits bestehende Kredite zu einem zusammen zu fassen. Das bringt mehr Übersicht in Ihre Finanzen.
• Soll die Ratenzahlung auch in Zeiten von Krankheit oder Arbeitslosigkeit gewährleistet sein, unterstützt den Darlehensnehmer eine Ratenzahlungsversicherung.

In einigen besonderen Fällen ist es möglich bei einer Umschuldung entstandene Vorfälligkeitszahlungen steuerlich als Werbungskosten geltend zu machen. Ein steuerlicher Berater sollte hier Auskunft geben können.

Die beste Immobilienfinanzierung – wie setze ich Eigenleistungen richtig ein?

Ein wichtiges Thema, dass gern unterschätzt wird, sind Eigenleistungen. Deshalb möchten wir hierauf noch einmal besonders eingehen.

Viele Bauherren oder solche, die es werden wollen, entscheiden sich, wegen der hohen Kosten für eine Immobilie, dafür ein Haus aus eigener Kraft zu bauen oder zumindest einen sehr großen Anteil des Baues selbst zu stemmen. Das ist sicher eine gute Alternative um Kosten zu sparen, wenn sie gut durchdacht ist. Generell gilt: je höher die Eigenleistung ist, desto geringer werden die Lohnkosten bzw. die Handwerker-Stunden. Im günstigsten Fall würden dann für den jeweiligen Leistungsabschnitt nur die Materialkosten anfallen. Baut man das Haus ganz selbst, kann man so mehrere tausend Euro sparen.

Heute ist es leicht möglich mit so genannten Fertighäusern, also Häusern, die aus Bausätzen gefertigt werden, ein Haus ganz schnell selbst zu errichten, wenn man die nötigen handwerklichen Kenntnisse besitzt. Das funktioniert aber nur, wenn man sich vorher im Klaren ist, wie viel eigene Zeit und Leistungsfähigkeit man neben der „normalen“ Arbeit aufbringen kann. Besitzt man außerdem über bestimmte Gewerke keine Kenntnisse, sollte man das aus Sicherheitsgründen einem Fachmann bzw. einer Fachfirma überlassen, beispielsweise Arbeiten An Dachstuhl oder Dach, an der Elektrik, an der Heizung.

Wägen Sie gut ab, was Sie wirklich realistisch an Stunden für Ihr Bauvorhaben einbringen können und was nicht. 1000 Stunden Eigenleistung bedeuten einen Schnitt von mindestens 25 Stunden in der Woche, die Sie nach der Arbeit auf Ihrer Baustelle verbringen und dies über einen langen Zeitraum. Stehen dafür ausschließlich Wochenenden, Feiertage oder Urlaub zur Verfügung, ganz abgesehen davon, dass man in bestimmten Zeiten damit rechnen muss, dass man wegen ggf. aufkommendem Baulärm den Unmut der neuen Nachbarn auf sich zieht, so ist das kaum leistbar. Sie benötigen schließlich Erholungszeit. Es wird daher empfohlen nur zwischen 5 bis 10 Prozent der gesamten Kosten als Eigenleistung zu planen.

Idealerweise wählt man dann Tätigkeiten, die bei einem Handwerker einen hohen Lohnanteil ausmachen. Sortieren Sie dazu die Angebote der Handwerker oder das Leistungsverzeichnis der Baufirma und wählen Sie nur die Gewerke aus, bei denen Sie sicher sind, dass sie Sie auch fachlich ableisten können. Einfache Gewerke sind beispielsweise Malerarbeiten, Bodenbeläge verlegen, Wandfliesen anbringen oder Trockenbau stellen, denn gerade letzterer ist häufig zeitintensiv. Wer mehr Können aufweist kann sicher neben den einfachen Gewerken noch Einsparungen bei Arbeiten am Rohbau oder beim Verputzen machen. Alle anderen Arbeiten sollte man dem Fachmann überlassen. Nicht nur, weil der das schneller kann, oft ist eine Abnahme durch eine technische Aufsicht nötig, die wiederum nur durch die Arbeit eines Meisterbetriebes bestanden werden kann. Außerdem spielt die Sicherheit eine große Rolle, wie bei Wasser oder Elektrik. Ein Wasserschaden im fertig gestellten Objekt durch unsachgemäßen Einbau trägt keine Versicherung, wenn Sie den Einbau selbst vorgenommen haben – dafür haften Sie selbst. Es sein denn natürlich, Sie sind selbst als Klempner beruflich tätig.

Ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Eigenleistung ist die Koordinierung der Handwerker durch die Bauherren. Es kann schnell nicht nur zu Missverständnissen kommen, sondern auch zu erheblichen Verzögerungen für nachfolgende Gewerke, wenn man mit den Eigenleistungen nicht nachkommt.

Eine echte Alternative sind mittlerweile Bausatzhäuser, die auch ohne viel Erfahrung und Vorkenntnisse erstellt werden können. Dennoch ist es gerade hier wichtig, die Leistungen des Systemanbieters genau zu durchleuchten. Immer wieder hört man schließlich von Fällen, in denen Familien finanziell fast ruiniert sind, weil der Bausatz mehr versprach, als er schließlich hielt. Vorsicht daher bei zu knapp kalkulierten Angeboten.

Noch ein Tipp zum Schluss:

Achten Sie bei künftigen Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen in Ihrer neuen Immobilie auf Wertsteigerungen. Werden bei Umschuldungen oder Anschlussfinanzierung die eingebrachten Sicherheiten/ Vermögenswerte neu und dadurch höher bewertet, bringt das entscheidende Zinsvorteile mit sich.

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung zu beantragen muss gut überlegt sein, daher ein Vergleich ratsam wenn der Partner für solch eine langfristige Bindung gut zu Ihnen passen soll. Welches die beste Finanzierung für die eigene Immobilie ist, kann nur jeder Verbraucher individuell für sich im Rahmen eines Vergleichs von Immobilienfinanzierung herausfinden.