Modernisierung von Gebäuden – Was dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?

Gerade wer in alten Gebäuden zur Miete wohnt, wird sich früher oder später mit dem Thema Mieterhöhung befassen müssen, gerade wenn der Vermieter eine Modernisierung durchführen möchte, um die Wohnqualität zu verbessern. Es gibt im Bürgerlichen Gesetzbuch aber strenge Regel, die Mieter schützen und vorschreiben, worauf der Vermieter zu achten hat, wenn er Geld in die Wohnungen der Mieter stecken will, um diese den modernen Standards anzugleichen.

Mieter sollen durch gedeckelte Modernisierungsumlagen geschützt werden

Vermieter, die ein älteres Gebäude besitzen, dürfen die Mieten nicht nach eigenem Ermessen drastisch erhöhen, wenn er eine Modernisierung durchgeführt hat. Erhöht werden darf die Jahresmiete um höchstens 8 Prozent und innerhalb von 6 Jahren monatlich um 3 Euro pro Quadratmeter. Diese Regelung gilt erst seit Anfang 2019.

Wurde bis Ende 2018 eine Modernisierung wirksam angekündigt, konnten 11 Prozent der Baukosten auf die Mieten pro Wohnung umgelegt werden.

Vom Bundesgerichtshof gibt es zum Thema Modernisierung von Mietobjekten eine neue Ansage. Kosten, die ansonsten für Reparaturen ausgegeben worden wären, gelten als anrechenbar, wodurch sich der auf die Miete umlagefähige Betrag bei der Modernisierung einer Mietswohnung verringert. Diese Ansage hat auch für nicht sofort fällige Reparaturen Geltung.

Das bedeutet, dass von den Modernisierungskosten die Reparaturkosten abgezogen werden müssen. Die Höhe des Abzuges dürfen die Gerichte schätzen. Ein Vermieter lässt zum Beispiel in einer Wohnung 60 Jahre alte Fenster gegen schall- und wärmeisolierte Sicherheitsfenster mit Schlössern für 20.000 Euro austauschen. Die alten Fenster hätten aber noch 20 Jahre gehalten, bis nach insgesamt 80 Jahren ein Austausch notwendig gewesen wäre. Das hätte Kosten von 12.000 Euro verursacht. Der Vermieter muss 9.000 Euro auf die Kosten der Modernisierung anrechnen und kann auf die Miete 11.000 Euro umlegen. Das heißt: Bei 8 Prozent, also 880 Euro steigt die Monatsmieten demnach um 73,33 Euro.

Innerhalb von 6 Jahren maximal 3 Euro mehr pro Quadratmeter

Nach einer durchgeführten Modernisierung darf der Mietzins um 3 Euro je Quadratmeter im Zeitraum von 6 Jahre erhöht werden. Liegt die aktuelle Miete vor der Modernisierung unter 7 Euro je Quadratmeter, darf durch die Modernisierung die Miete je Quadratmeter nur um maximal 2 Euro steigen.

Bei Modernisierungskosten von insgesamt 500.000 Euro und einer Miete pro Quadratmeter von 6,25 Euro vor der Sanierung, kann der Vermieter 40.000 Euro insgesamt pro Jahr und je Quadratmeter 40 Euro auf die Mieten umlegen. Demnach steigt die Miete um 3,33 Euro, was gemäß Mietpreisbremse zu viel ist. Denn hierbei gilt, dass die Miete nur um 2 Euro angehoben werden darf.

Liegt die Miete für die Wohnung allerdings bei 7,70 pro Quadratmeter, muss der Mieter nach der Modernisierung 10,70 pro Quadratmeter zahlen. Bei einer 80 Quadratmeter Wohnung, die bisher 616 Euro gekostet hat, fällt nun eine Miete von 856 Euro an.

Kleine und große Modernisierungen: Unterschiedliche Regelungen

Vermieter müssen zahlreiche Vorschriften befolgen, wenn Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden wollen.

Diese dienen dazu, den Mieter vor hohen Kosten zu schützen, die ohne Vorschriften vom Vermieter durch unzulässige Forderungen und Umlagen aufgerufen werden könnten.

• Modernisierung: Das Umlegen von Investitionen ist nur dann zulässig, wenn dadurch eine bessere Bewohnbarkeit erreicht wird. Dazu gehören die Steigerung der Energieeffizienz und eine dauerhafte Reduzierung des Wasser- und Energieverbrauchs.
• Luxussanierung: Mieter brauchen nicht zu zahlen, wenn eine Luxussanierung durchgeführt werden soll und sie können diese sogar komplett verhindern, wenn der Vermieter meint, einen einfachen Altbau mit einem Luxusbad und teurem italienischen Design ausstatten zu wollen. Allerdings ist es nicht ganz einfach festzulegen, wo Modernisieren aufhört und Luxus beginnt. Zulässig ist aber, die Mietwohnungen dem heute üblichen Standard anzupassen und Verbesserungen durchzuführen, die über den üblichen Standard hinausgehen.
• Schriftliche Mitteilung an den Mieter: Spätestens 3 Monate vor Beginn muss der Vermieter die Mieter über die Bauarbeiten informieren und Auskunft darüber geben, wie hoch die Miete nach der Modernisierung ungefähr ausfallen wird.
• Berechnung: Umgelegt werden dürfen keine Kosten, die auch für eine Reparatur entstanden wären. Der Vermieter darf nur 8 Prozent der entfallenden Kosten für die Verbesserung der Wohnung auf die Mieten umlegen. Gerade Reparaturen und Instandhaltung des Gebäudes lassen sich nicht auf die Mieter umlegen und müssen vom Vermieter alleine getragen werden.
• Härteregelung: Die Mietsteigerung darf nicht höher steigen als es für den Mieter zumutbar ist. Steigt die Miete stark an, ist das als besondere Härte einzuordnen. Liegt zudem kein berechtigter Grund für mehr Miete vor, braucht diese auch nicht gezahlt zu werden. Das gilt auch, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Ausnahmen sind, wenn das Mieteigentum auf den heute üblichen Standard modernisiert werden soll und dringende Arbeiten unbedingt durchgeführt werden müssen.

Was Mieter unbedingt machen sollten: 4 praktische Tipps

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, sollten Mieter direkt prüfen, ob diese rechtens ist. Um gegen eine Modernisierung und die damit verbundene Mieterhöhung vorzugehen und Gründe zu benennen, muss ein Zeitfenster von einem Monat eingehalten werden. Im Regelfall ist es sinnvoll, wenn sich mehrere Mietparteien zusammenschließen und gegebenenfalls gemeinsam dagegen vorgehen.

1. Modernisierungsankündigung prüfen: Zuerst ist wichtig, die Ankündigung zur Modernisierung zu prüfen. Ist diese nicht rechtens, muss gar nichts unternommen werden. Auskunft gibt es dazu bei einem Anwalt, der Erfahrung im Mietrecht hat oder beim Mieterverein. Beginnt der Vermieter mit nicht wirksam angekündigten Baumaßnahmen, können der Mieterverein und ein Anwalt für Mietrecht diese Arbeiten sofort unterbinden.
2. Einwände äußern: Gegen eine wirksame Modernisierungsankündigung, in der vom Vermieter auf eine korrekte Frist hingewiesen und die zu erwartende Mieterhöhung ankündigt wird, kann ab Zugang innerhalb von einem Monat Widerspruch eingelegt werden. Wichtig ist, dass der Vermieter den Widerspruch auch erhält. Darum sollte nach Rücksprache mit dem Mieterverein oder Anwalt ein Brief aufgesetzt und dieser per Einschreiben an den Vermieter geschickt werden.
3. Härte: Wird die Wohnung für den Mieter unbewohnbar, muss die Fortführung der Modernisierungsmaßnahmen gestoppt werden. Das gilt beispielsweise, wenn im Winter die Fenster ausgetauscht werden, der Mieter aus gesundheitlichen Gründen die Wohnung nicht verlassen kann oder die Aufteilung der Räume geändert wird. Das ist für den Mieter nicht zumutbar.
4. Mieterhöhung: Führt die Mieterhöhung nach Modernisierung für Mieter zu einer besonderen Härte, muss der Vermieter auf die höhere Miete verzichten und vielleicht die Modernisierung stoppen.